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央企红利进入保障房建设 盈利前景堪忧

浏览次数: 日期:2011年5月5日 11:43

央企红利被进一步要求用于民生支出。   

5月3日,国资委一则通知,要求央企参建保障房.在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件中,国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度,通过多种途径参与保障性住房开发建设。而这也是国资委首次下发专门文件,要求央企参建保障房。而原则性的路径,国资委也有倡导:“争取地方政府的支持,在地方政府的领导下,按照市场化运作方式”。   

5月4日,国资委有关负责人对本报记者表示,央企当中,参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企,其他央企不得开发建设保障房。一位国资委官?#34987;?#23545;本报记者透露,国资委正考虑将一定比例的央企红利用于民生支出,其中包括支持保障房建设所需资金.“今后几年,随着国有资本收益上交比例逐步提高,用于社会保?#31995;?#36164;金比例会随之逐步提高,包括投资保障房。”上述官员表示。 而这被市场人士认为是对此前局部地区安居工程保障不力,保障房建设资金缺位的回应。   

采访中参与其中的多家央企一方面表示会履行“政治责任”,另一方面也表示担忧,鉴于保障房项目盈利的艰难,乃至此前多个保障房项目开发?#30446;?#25439;,他们希望相关的金融支持政策和地方政府保障房开发优惠政策,乃至后续的保障房管理政策,能够及时配套,从而使得保障房项目作为一个体系,稳步推进。   参建主体 哪些央企参与到保障房建设中,打听者众。一个直接背景是,去年3月,国资委下令要求除16家以房地产为主业的央企外,其他78家有房地产业务的央企,全部?#39034;?#25151;地产行业。而此次国资委要求央企积极参建保障房,令业界一度担心一些被要求?#39034;?#25151;地产业务的央企,借此次参建保障房的机会“曲线拿地”。对此,国资委相关负责人对本报记者表示,《通知》中的“各中央企业”主要指16家以房地产为主业的央企。此外,一些工程、建材?#36879;?#38081;企业,将为保障房建设项目提供相关服务。国资委在《通知》中点名要求参建保障房的央企包括勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业。   本报记者获悉,除了16家房地产央企,另外五家“保留房地产业务但受到限制”的五家房地产央企?#27493;?#21442;与保障房建设,?#30452;?#26159;鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。国资委?#24066;?#36825;五家央企保留房地产业务,但对其投资房地产设限——集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发,也不?#24066;?#38598;团公司对其房地产业务进行担保。   

国资委规划发展局局长王晓齐告诉本报记者,上述五家企业占央企房地产业务总额的6%-7%,规模较大,并且做得比较规范。国资委研究中心的一位副主?#25105;?#21578;诉本报记者,上述五家企业在保障房建设有先天优势,比如,神华集团和中煤集团的房地产业务主要是开发工矿区土地,外界不容易进入,这两家央企可以争取将本企业棚户区改造工作,纳入到当地保障房建设计划当中。当然,众央企参与到保障房建设中,此前已有基础。上述国资委研究中心副主任介绍,16家以房地产为主业的央企中,已经有11家企业参与了保障房建设,有的甚至将大部分精力投向保障房建设,是我国保障房建设的主力军。比如中冶集团就是保障性住房建设规模最大的央企,2010年,中冶集团的保障房项目?#24067;?4个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米,分布于天津、上海等城市。而国资委发?#32426;?#30693;之前,许多央企已开始“闻风先动”。保利地产相关负责人向本报记者透露,?#20132;?#21518;,保利公司向有保利项目的城市政府发函,表示愿意参与保障房建设,目前已有一些地方政府给予回应。保利计划今年投资建设3至5个保障房项目。而中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中,力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。另据了解,五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目,现正待集团投资委?#34987;?#25209;准建设。至于此前未直接参与过保障房项目的央企,国资委上述人士表示,这部分央企本身就拥有大量的工业用地,保障房建设正好可以使得这些土地,获得新的利润增值渠道。从开发比例看,也不容小觑。王晓齐对本报记者表示,目前,央企开发建设保障性住房面积约2300万平方米,占全国已建成的保障性住房面积的13%-15%。“这一比例算是?#32454;?#30340;。”王晓齐表示,以土地面积计算,央企在商品房领域的市场份额仅为5%左右,但已承担了全国13%-15%的保障性住房开发建设任务。楼市新?#28023;?1家央企可以国资收益投入保障房而此番楼市调控宏观背景下,国资委发文让央企参与保障房,被寄望于从建设资金上充盈“短缺”的保障房建设资金。   

据住建部资?#24076;?#20170;年我国要兴建1000万套保障房,完成这一目标,约需投入1.3-1.4万亿元。其中,5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集,剩下的8000亿元由企业、银行以?#26696;?#31181;社会机构筹措。4月29日,财政部网站刊发消息,第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨,加上3?#36335;?#31532;一批下拨的100亿元,目前已经累计下拨437亿元。但由于资金数额较大,落实资金仍是一大问题。国务院督察组近期发现,一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。中冶集团一位内部人士?#36879;?#35785;本报,中冶在辽宁某市的保障房贷款投入后,政府迟迟不给公司建设款项。采访中有不愿透露姓名的房产集团人士介绍,保障房建设确实一直存在着资金缺口,此次国资委鼓励央企积极参与保障房建设,同时也是贯彻中央的房地产市场调控精神。据了解,2010年,部分地方建设保障房不力,“主管部门希望央企发挥自身的优势,大规模参与建设保障房建设”,一位央企高管对本报记者说。   

本报记者获悉,下一步在开拓政府筹资渠道方面,国有资本收益,有望为保障房提供一定资金支持。   当然,央企参与保障房建设中,国有资本收益并不能作为资金的全部来源,保障房建设所需大部分资金需要企业自行筹集。各央企正在寻找各种融资渠道。中冶副总裁张兆祥对本报记者表示,中冶正在计划与国家开发银行、中国人寿共同研究针对保障性住房的创新性融资方式。上述中冶内部人士告诉本报记者,今年融资政策将更?#24551;?#21521;于保障性住房投资,并预计地方政府对保障性住房的金融支持将会加大。国资委在《通知》中要求,房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”,“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。不过,张兆祥坦承,保障房建设的具体进度,要视金融政策和国家政策的落实情况而定。从贷款数据看,前景似乎是乐观的,保障性住房比之商品房,正获得更多的金融支持。4月28日,央行最新公布的数据也?#20174;?#20986;了这一趋势。2011第一季度2.24万亿人民币。新增贷款中,房地产开发贷新增1678亿元,余额同比增长17.0%,比上年回落6.5个百分点,其中保障性住房开发贷款新增 651亿元,比年初增长40.1%,保障房新增开发贷款占到房地产开发贷的四成左右。五矿置业总经理田景崎在接受本报记者采访时坦言,“在商品房资金紧缩的局面下,保障房可以获得贷款方面的倾?#20445;?#36825;对企业来说是有吸引力的。”

盈利模式忧虑 ---当然,采访中,虽然多家央企从政治任务、社会责任高度,应允了保障房项目;但由于自负盈亏的企业运作,?#23548;?#25805;作中,一些央企也存担忧。 一位不愿透露姓名的央企高管在接受本报记者采访时表示,尽管国资委号召央企加大保障房建设,但当前最大的矛盾是短期行为和长期体系建立的矛盾,“做法很值得商榷”。2月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强,出席全国保障性安居工程工作会议并?#19981;埃?#24378;调建设1000万套保障房是硬任务。“央企可以贡献力量,但保障房应该是政府的责任,地方政府一方面想通过市场化的途径来解决保障房的建设,另一方面又不肯舍弃土地财政和税收带来的收益,于是就将企业置于?#38480;?#30340;境地,利润?#21344;?#26497;其有限。”前述不愿具名的央企高管称。令众多央企倍感困惑的还有规则的不确定性。例如,公租房本来是用于长期出租的保障房,但亦有一些地方?#24066;?#20116;年之后回购。由此前述不愿具名的央企高管担心,保障房建成之后或许会引发更?#29616;?#30340;矛盾:尽管完成了政治任务,但会形成新的利益既得者,“不单单是‘建’,还有养和管,最根本的问题是长期保障体系的建立”。 而不同的地方在保障房建设方面出台的政策也不同,显然,央企想要参   与保障房建设,并?#20063;?#20111;损,很大程度取决于如何和地方进行议价,商讨优惠的条件。十六家央企中,仅有中国建筑、中铁建、中冶、葛洲坝等企业拥有?#32422;?#30340;施工建筑队伍,也并非所有央企拥有全产业链优势,大多数央企只能以投资方式建设保障房,而据了解,以投资方式建保障房,风险较大。事实上,建保障房?#30446;?#25439;问题一直未能很好解决。保利地产董事长宋广菊曾坦言,广州西子湾项目的利润有10%左右,但?#26412;?#25152;建的保障房项目?#21019;?#20110;亏损状况,其原因在于?#26412;?#39033;目到了政府之前规定的销售时间,但政府相关销售方案却迟迟未出台,导致该项目所有楼盘不能按时销售,参与该项目的7家开发商全部亏损。类似亏损案例还有很多。许多企业对保障房建设也抱着畏惧的心态。 4月29日,广州市首幅配建保障房住宅地拍卖遇冷,现场零举牌?#23665;唬?#22320;块由保利地产以7.885亿元拿下,仅略高于起始价500万元,折?#19979;?#38754;地价每平方米4407元。   

“在现有的制度?#25165;?#19979;,企业建保障房是很难保证不亏损的。”?#26412;?#20303;总集团董事长张贵林曾在接受本报记者采访时坦言。他认为,必须进行制度?#31995;?#25506;索,才能够吸引更多的房地产企?#23548;?#20837;保障房建设,变成一种可?#20013;?#30340;力量。中铁相关负责人向本报记者表示,在相关规则不明确,政策不完善的情况下,中铁只会采取承建的方式来参与保障房建设。相对于投资带来的不确定性,承建收取的是固定费用,更能保证企业的回报。另亦有一些央企明确表示,必须?#19994;?#31283;定的盈利模式后,再加大保障房的建设力度。   也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中国建筑就是之一。该集团董秘孟庆禹称,中国建筑正在探索多种盈利模式,一方面完成央企职责,另一方面,也不会令股东利益受损。   具体的盈利模式包括施工总承包、限价开发和混合开发、成本?#26377;?#37329;竞标服务、BT 投资和城市综合开发模式。其中施工总承包模式收益率为3%-6%,BT投资模式收益?#22763;?#36798;8%-10%。混合开发则包含一次?#21495;哪?#22320;、统一支付地价,其中商品房开发不限售价和销售对象,保障房开发按规定运作,收益率也能够达到10%。据了解,中海在广州金沙馨园即采用了该模式。

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